Vantaggi e limiti dell’immobiliare indiretto

Da sempre il mercato immobiliare, attraverso l’acquisto di beni fisici destinati anche alla locazione, è considerato un porto sicuro ove riporre parte, anche consistente, dei propri risparmi. Con alcune problematiche di fondo. L’investimento immobiliare diretto richiede infatti tempi elevati per l’acquisto e la vendita ma soprattutto comporta costi notevoli sia in entrata che in uscita e un impiego di capitale importante. Basti pensare che oggi per un bilocale a Milano, ideale per generare una rendita tramite l’affitto a studenti e lavoratori, è necessario mettere sul piatto non meno di 300 mila euro. Ma nel tempo si sono sviluppate anche forme di investimento non dirette, ovvero che richiedo un capitale irrisorio rispetto all’acquisto diretto e che al tempo stesso permettono di posizionarsi su decine di società che operano nel settore immobiliare.

L’accesso al mercato immobiliare (indiretto e quindi attraverso strumenti finanziari) è quindi possibile ad esempio tramite fondi di investimento, ma anche tramite Etf a basso costo. I fondi chiusi immobiliari hanno invece portato a grandi delusioni, generando perdite ingenti per chi ci avesse a suo tempo investito in momenti di mercato non favorevoli. Dal punto di vista macroeconomico il contesto dei tassi di interesse, bassissimi anche per coloro che devono prendere a prestito per acquistare casa in particolare nell’area europea, aiuta notevolmente e viene alimentato dall’assenza di alternative di investimento redditizie in ambito obbligazionario. Da un lato l’investitore non sa dove posizionare il denaro destinato a generare rendita, dall’altro lato i costi di finanziamento per acquistare immobili non sono mai stati così bassi, vicino allo zero.

Un elemento di particolare appeal per gli investimenti immobiliari indiretti è rappresentato dal dividendo. Attualmente i livelli medi di dividendo oscillano attorno al 3,6% annuo per l’area euro, 3,8% per l’area World che investe a livello globale, valori più elevati rispetto agli indici azionari classici, ma in linea con le strategie azionari che filtrano i titoli in base agli altri dividendi. Spesso viene indicato come vantaggio aggiuntivo la bassa correlazione di questa forma di investimento rispetto agli indici azionari puri. Si segnala però che nelle fasi di crisi dei mercati la correlazione tende ad elevarsi notevolmente, ed infatti nei mesi di febbraio-marzo 2020 il tracollo dell’azionario globale è andato a braccetto con l’avvitamento degli strumenti immobiliari indiretti (sia fondi che Etf). Non parliamo della crisi del 2008, alimentata proprio dalla bolla negli Usa dei mutui concessi a soggetti non in grado di ripagare i debiti.

Questa forma di investimento va quindi considerata anche in termini di rischiosità come un’alternativa all’azionario puro, anche se si tratta di una asset class differente. Non si deve commettere l’errore di pensare di aver acquistato un paniere di immobili (un mix di commerciale e residenziale) con i prezzi relativamente stabili nel tempo. In termini di offerta è comunque possibile selezionare l’area geografica preferita, in termini mondiale, europeo, Usa o Asia. Spesso dall’area europea viene scorporato il mercato inglese, anche per via dell’elevata incertezza legata alla gestione della brexit e alle conseguenze sugli asset finanziari, e in questo caso sui prezzi degli immobili.

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